Masz pytania? Skontaktuj się z nami!

Zawarte w artykule odpowiedzi na nurtujące pytania pozwalają zwiększyć poczucie bezpieczeństwa podczas zakupu działki.

Działka budowlana
a działka rolna

Kiedy działka jest
budowlana?

Pytanie to jest z pozoru proste, a jednak wiele osób ma liczne wątpliwości. Działkę możesz nazywać budowlaną wtedy i tylko wtedy, jeśli posiada:

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod budownictwo lub
• warunki zabudowy.

Miejscowy plan zatwierdza rada gminy w drodze uchwały. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez burmistrza (wójta, prezydenta).

Jakie dokumenty
sprawdzić?

O występowaniu na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się z zaświadczenia
o przeznaczeniu. Dokument ten jest gwarancją tego, że działka jest objęta planem i zawiera informacje, jakie jest jej przeznaczenie.

Na zaświadczeniu będzie podany numeru uchwały powołującej miejscowy plan. Jest to o tyle ważne, że wszystkie zapisy dotyczące kształtowania zabudowy i przeznaczenia terenów sąsiednich możesz sprawdzić, odwołując się właśnie do jej oznaczenia i daty sporządzenia. Więcej informacji na temat konstrukcji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jego zawartości znajdziesz w innych naszych artykułach.

Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem gruntu i przeglądasz oferty sprzedaży, koniecznie proś sprzedającego o okazanie ww. dokumentu. Jeśli sprzedający nie będzie chciał okazać zaświadczenia, powinno to zwiększyć Twoją czujność.

Jeżeli chcesz sam sprawdzić przeznaczenie działki, musisz zwrócić się do miejscowego urzędu gminy z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie. Jeśli nie jesteś właścicielem działki, nie musisz się obawiać, że gmina nie wyda Ci takiego dokumentu. Zgodnie z art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego zaświadczenie wydaje się ze względu na interes prawny. Będąc kupującym, niewątpliwie taki interes masz. Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł. W odpowiedzi na wniosek gmina udzieli Ci informacji o przeznaczeniu w formie zaświadczenia.

Sprawdź przeznaczenie
i zapisy planu

Kolejnym krokiem jest sprawdzenie przeznaczenia, jakie gmina ustaliła dla interesującej Cię działki. Jeżeli są to tereny mieszkaniowe, usługowe lub rekreacyjne, to najprawdopodobniej masz do czynienia z działką budowlaną. Poniżej znajduje się przykładowe zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie.

Przed przystąpieniem do transakcji koniecznie przeczytaj zapisy planu. Sama informacja o przeznaczeniu jest jedynie wskazówką co do tego, co będzie można zbudować. W treści planu znajdziesz parametry decydujące o wyglądzie domu. Należą do nich takie elementy, jak: wysokość i powierzchnia zabudowy, nachylenie dachu, kolorystyka czy położenie względem działki. Jeżeli szukasz odpowiedzi na pytanie, co i na jakiej działce możesz wybudować, kliknij tutaj.

Przed przystąpieniem do transakcji koniecznie przeczytaj zapisy
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przed przystąpieniem do transakcji koniecznie przeczytaj zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

A co jeśli nie ma planu?

W Polsce wciąż bardzo dużo terenów nie jest objętych planami. Szacuje się, że jest to ok. 70% powierzchni kraju. Istnieje zatem spore prawdopodobieństwo, że w zaświadczeniu znajdziesz informację o braku planu zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że realizacja inwestycji na takim gruncie nie będzie możliwa i że działka nie jest budowlana. Ostatnią możliwością jest wydanie dla takiej działki decyzji o warunkach zabudowy.

Taką decyzję powinien przedstawić Ci sprzedający działkę budowlaną bez planu zagospodarowania. Upewnij się koniecznie w urzędzie gminy, że jest ona aktualna. W decyzji o warunkach zabudowy, podobnie jak w miejscowym planie, znajdziesz informacje o rodzaju i cechach planowanej zabudowy. Wyznacza się w niej parametry kształtowania zabudowy oraz ustalenia
w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej. Wszystkie elementy decyzji o warunkach zabudowy i ich znaczenie znajdziesz tutaj.

Brak decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza, że nie można jej uzyskać. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy odbywa się na wniosek i wymaga łącznego spełnienia określonych w ustawie kryteriów:

• co najmniej jedna działka sąsiednia – dostępna z tej samej drogi publicznej – jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy,
• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. dotyczącymi ochrony środowiska czy prawa budowlanego).

Kupując działkę z myślą o budowie domu, powinieneś zadbać o to, aby działka miała już określone warunki zabudowy. Najlepszym rozwiązaniem byłoby wystąpienie o nie przez dotychczasowego właściciela. W następnym kroku należy pamiętać jednak o przeniesieniu ich na kupującego. Istnieje jednak również możliwość wystąpienia o decyzję przez osobę nie będącą właścicielem. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy możesz złożyć w urzędzie gminy. Więcej informacji o procedurze uzyskiwania decyzji znajdziesz, klikając tutaj.
wykresy/wykres_1

Nie daj się oszukać

Zakup działki budowlanej wiąże się z wieloma niebezpieczeństwami. Skupienie się wyłącznie na aspektach fizycznych takich jak widok z działki czy sąsiedztwo terenów zielonych nie może odwrócić Twojej uwagi od dużo ważniejszych kwestii. Odpowiedź na pytanie, czy na działce będziesz mógł się wybudować, daje jedynie dokument poświadczający, że określony teren przeznaczony jest wg planu pod budownictwo lub że wydana została aktualna decyzja o warunkach zabudowy.

Na podstawie naszych wieloletnich doświadczeń przedstawiamy najczęstsze sytuacje powodujące nieporozumienia.

Grunt przeznaczony jest w studium pod budownictwo, więc działka jest budowlana

Nic bardziej mylnego. Owszem, studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest dokumentem planistycznym kształtującym politykę przestrzenną, ale nie stanowi prawa miejscowego! Nie możesz zatem na tej podstawie uzyskać żadnej decyzji administracyjnej. Przeznaczenie działki w studium jest jednak informacją, która może znacznie przyspieszyć i uprawdopodobnić proces przekształcenia gruntu.
O tym, czym jest właściwie studium i po co jest tworzone, przeczytasz, klikając w ten link. Jeśli interesuje Cię procedura przekształcenia gruntu rolnego w działkę budowlaną, kliknij tutaj.
Jeżeli natomiast informacje na tej stronie nie są dla Ciebie wystarczające, skontaktuj się z nami. Pomożemy znaleźć rozwiązanie problemów, z jakimi się zmagasz.

Panie, ale obok stoją już domy
To, że obok działki stoją już domy, wcale nie oznacza, że działka jest budowlana lub może nią zostać. Zakładając, że dla działki nie został sporządzony plan zagospodarowania ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy możemy jedynie przypuszczać, że najprawdopodobniej działka spełnia warunek uzyskania decyzji związany z sąsiednią zabudową. Jest to jednak zaledwie 1 z 5 warunków koniecznych do wnioskowania o przekształcenie działki, o których pisaliśmy wcześniej.Jeżeli nie jesteś pewien, jaką działkę oferuje Ci sprzedający, napisz do nas.