W tym artykule przeczytasz, jak lokalny system planowania przestrzennego wpływa na możliwości zabudowy.

Plan miejscowy,
decyzja o warunkach zabudowy

Dokumenty planistyczne, o których powinieneś wiedzieć

Gdy myślisz o zakupie działki, nie potrzebujesz pełnej wiedzy o systemie planowania przestrzennego i wszystkich dokumentach, które go tworzą. Na Twoje możliwości dysponowania nieruchomością wypływają przede wszystkim plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o warunkach zabudowy. Oba te dokumenty są podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę
i oba są opracowywane przez gminę.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument, na podstawie którego dokonuje się przekształceń gruntów. Zawiera on podstawowe informacje o przeznaczeniu terenów
i kształtowaniu zabudowy. Zostaje zatwierdzony przez radę gminy w drodze uchwały. Obecnie planami zagospodarowania przestrzennego objęte jest zaledwie 30% powierzchni kraju.
W celu uniknięcia paraliżu inwestycyjnego na pozostałej części gruntów wprowadzono możliwość zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Wydawana jest ona jedynie w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Określa się w niej możliwości zabudowy działki w oparciu o analizę urbanistyczną terenu. Żeby ją uzyskać, działka musi spełniać kryteria określone
w ustawie.

Poza miejscowym planem i warunkami zabudowy warto znać również studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten wyznacza politykę przestrzenną na całej powierzchni gminy. Określa przeznaczenie terenów, ale nie stanowi jednocześnie podstawy prawnej do rzeczywistego sposobu wykorzystania działki. Zapisy studium są wiążące dla gminy przy sporządzaniu miejscowych planów, dlatego warto zwrócić na nie szczególną uwagę przy potencjalnym przekształcaniu gruntów.

Różnica między
studium a planem zagospodarowania
przestrzennego i decyzją
o warunkach zabudowy

Podstawową różnicą pomiędzy studium a miejscowym planem
i decyzją o warunkach zabudowy jest moc prawna. Na podstawie warunków lub planu możesz rozpocząć budowę. Studium nie daje takiej możliwości i nie wpływa realnie na możliwości dysponowania nieruchomością. Jeżeli dla Twojej działki nie ma obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
a gmina przygotowuje się do jego sporządzenia, to przeznaczenie działki będzie zbieżne ze wskazanym w studium. Nieco inaczej jest w przypadku warunków zabudowy. Decyzji tej nie wydaje się dla terenów objętych miejscowym planem, a zapisy studium nie są dla niej wiążące. Można zatem występować o decyzję o warunkach zabudowy również wtedy, gdy w studium teren działki oznaczony został jako niebudowlany.

Wioska nad jeziorem Forggensee, Szwaben - Szwabia, Alpy Bawarskie, Bawaria, Niemcy.

MPZP i WZ – co zawierają?

Zakres tematyczny i niezbędne elementy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdują się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Na podstawie art. 15 ust. 2 zaliczają się do nich:

1. Przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny
o różnym przeznaczeniu
– najważniejszy element planu
i jednocześnie jego główny cel. Obszary o różnym przeznaczeniu nie mogą się pokrywać, by nie prowadzić do niejasności przy interpretacji.

 

2. Zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego – opracowywanie planów ma na celu uporządkowanie przestrzeni poprzez spójne rozwiązania np. w zakresie ogrodzeń, linii zabudowy.

 

3. Zasady ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu – zapisy związane z ograniczeniem inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, ochrona naturalnych elementów krajobrazu takich, jak cieki wodne, zadrzewienia, obszary wodno-błotne, ustalenia w zakresie dopuszczalnego poziomu hałasu.

 

4. Zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków – możliwość określenia stref ochrony konserwatorskiej, zwiększenie wymagań dotyczących przebudowy i budowy
na obszarach cennych historycznie.

 

5. Zasady kształtowania zabudowy – szczegółowe wytyczne związane z możliwościami budowy na działce. Powinny określać powierzchnię zabudowy w stosunku do powierzchni działki, intensywność zabudowy, czyli powierzchnie wszystkich kondygnacji w stosunku do powierzchni działki, procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej, tj. powierzchni niezabudowanej i nieutwardzonej, maksymalną wysokość zabudowy, liczbę miejsc parkingowych i gabaryty obiektów.

 

6. Granice i sposoby zagospodarowania terenów chronionych – dotyczy to m. in. form ochrony przyrody. Warto uważnie przyjrzeć się zapisom zarówno w miejscowym planie, jak
i w dokumentach wyznaczających dane obszary.

 

7. Szczegółowe warunki i zasady scalania i podziału nieruchomości – szczególnie istotny fragment planu dla gruntów o charakterze inwestycyjnym. Zawiera informację o tym, jak duże mogą być działki po podziale, jakie muszą być szerokie lub jakiej szerokości muszą być ich fronty.

 

8. Szczegółowe warunki zagospodarowania terenu i zakazy zabudowy – może się okazać, że działka o przeznaczeniu budowlanym jest wyłączona z zabudowy przez położenie w strefie ochronnej.

 

9. Sposób tymczasowego zagospodarowania terenu
w momencie uchwalania planu obszary wykorzystywane w określony sposób mogą zostać przeznaczone na inne cele. Zapisy miejscowych planów nie określają najczęściej tymczasowego sposobu zagospodarowania terenu co pozwala na jego dotychczasowe wykorzystanie.

 

10. Zasady rozbudowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej – mogą mieć wpływ na to, w jaki sposób uzbroisz swoją działkę, określają sposób zaopatrzenia w wodę, prąd i energię cieplną oraz sposób odprowadzania nieczystości.

 

11. Stawki procentowe, na podstawie których oblicza się opłatę planistyczną – opłata planistyczna to jednorazowa opłata wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia. Nalicza się ją, jeśli w ciągu 5 lat od uchwalenia planu nieruchomość zostanie sprzedana przez osobę będącą właścicielem (w momencie przekształcenia) gruntu przekształconego. Jeżeli w momencie kupna działka była już przekształcona, opłata ta nie będzie naliczona po raz drugi. W zależności od przeznaczenia i gminy stawki mogą się różnić. Maksymalna wysokość opłaty to 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: opisowej i graficznej. W części opisowej planu znajdują się wszystkie elementy omówione powyżej.

Część graficzna planu to mapa z obszarem objętym planem. Zazwyczaj obszary o różnym przeznaczeniu oznaczone są różnymi kolorami, ale zdarza się, że występują plany czarno-białe. Należy wtedy uważnie obserwować linie rozgraniczające i symbole, którymi tereny są oznaczone. Dokładny opis symboli znajdziesz w części tekstowej. Na mapie znajdziesz także linie zabudowy – obowiązujące lub dopuszczalne. Obowiązująca linia zabudowy mówi o tym, gdzie dokładnie należy postawić dom, a dopuszczalna linia zabudowy to granica, której nie można przekroczyć podczas budowy.

Na załączniku graficznym planu mogą się znaleźć również inne oznaczenia związane ze strefami, infrastrukturą techniczną
i elementami punktowymi. Każde oznaczenie powinno być opisane w legendzie i omówione w tekście planu.

Decyzja o warunkach zabudowy jest opracowaniem o węższym zakresie niż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do elementów obowiązkowych decyzji zaliczamy:

• określenie rodzaju inwestycji – w zależności od tego, jakiej zabudowy dotyczył wniosek, może to być zabudowa mieszkaniowa, usługowa, produkcyjna;
• warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
• linie rozgraniczające teren inwestycji.

Ponadto w procesie wydawania decyzji urząd gminy przeprowadza analizę urbanistyczną, na podstawie której określone są następujące parametry:

• linie zabudowy;
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki;
• geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych).

Podobnie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy składa się z części tekstowej i graficznej.

Procedura związana
zesporządzeniem
miejscowego planu
zagospodarowania
przestrzennego
i uzyskaniem decyzji
o warunkach zabudowy

Procedura związana ze sporządzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
i uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy

Tworzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy znacząco się od siebie różnią. Ma to związek z zakresem i szybkością opracowania poszczególnych dokumentów. Tworzenie miejscowego planu rozpoczyna się na wniosek inwestora lub z inicjatywy władz gminy. Poprzedzone jest przeprowadzeniem analiz mających na celu stwierdzenie zasadności sporządzenia. Kolejne etapy to:

1. Podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Załącznikiem graficznym uchwały jest mapa z zakreśleniem obszaru sporządzania planu.
2. Publiczna informacja o przystąpieniu do sporządzenia planu wraz z ogłoszeniem możliwości składania wniosków do planu. W zależności od lokalnych zwyczajów mogą to być tablice ogłoszeniowe, biuletyn informacji publicznej, strona internetowa. Na tym etapie możesz składać wnioski do planu.
3. Sporządzenie przez wójta (burmistrza, prezydenta) projektu planu miejscowego w części tekstowej i graficznej. Na tym etapie również możesz brać czynny udział w tworzenie planu. Uwagi należy wnieść na piśmie w terminie określonym przez wójta (burmistrza, prezydenta).
4. Zawiadomienie instytucji i organów, z którymi plan musi zostać uzgodniony, o przystąpieniu do jego sporządzania.
5. Sporządzenie prognozy oddziaływania na środowisko i prognozy skutków finansowych uchwalenia planu.
6. Opiniowanie i uzgadnianie planu z właściwymi instytucjami.
7. Rozpatrywanie uwag i nanoszenie zmian.
8. Uchwalenie MPZP przez radę gminy.
9. Przedstawienie uchwały wojewodzie w celu weryfikacji zgodności z przepisami prawnymi.

Tętniące życiem zielone uprawy, zaorane pola i pastwiska, żywopłoty i lasy otaczające farmy i wiejskie domy obok idyllicznego wiejskiego krajobrazu z góry.

Kosztami sporządzania planów miejscowych obciążone są gminy, chyba że inwestycja ma znaczenie ponadlokalne.

Procedura uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy opiera się na dokumentacji zgromadzonej przez wnioskodawcę
i przeprowadzonych w procesie postępowania analizach. Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek zainteresowanego. Może nim być każdy, bez względu na to, czy posiada prawo do dysponowania nieruchomością. Jeżeli jesteś zainteresowany otrzymaniem decyzji, złóż wniosek w urzędzie gminy, dołączając do niego niezbędną dokumentację. Załącznikami do wniosku w sprawie warunków zabudowy są:

• mapa zasadnicza – 2 egzemplarze, jeden czysty, na drugim określenie zagospodarowania, w przypadku braku mapy zasadniczej kopia mapy katastralnej;
• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu (opisowo i graficznie);
• dokument poświadczający możliwość uzbrojenia terenu (jeżeli wymagane);
• dowód wniesienia opłaty skarbowej.

Kolejnym etapem jest ustalenie stron postępowania. Nie są nimi jedynie wnioskodawca i urząd, ale wszyscy właściciele
i użytkownicy wieczyści nieruchomości, na które inwestycja oddziałuje (w zależności od szerokości frontu działki, co najmniej 50 m). Jeżeli wszystkie formalności zostały spełnione, urząd przystąpi do analizy urbanistycznej. Na jej podstawie określone zostaną parametry zabudowy. W zależności od położenia inwestycji decyzja zostanie uzgodniona z odpowiednimi instytucjami. Czas na odpowiedź to 14 dni od daty doręczenia.

Tętniące życiem zielone uprawy, zaorane pola i pastwiska, żywopłoty i lasy otaczające farmy i wiejskie domy obok idyllicznego wiejskiego krajobrazu z góry.

Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek zainteresowanego.
Może nim być każdy, bez względu na to, czy posiada prawo
do dysponowania nieruchomością.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Decyzja o warunkach zabudowy

Akt prawa miejscowego
Decyzja administracyjna
Uchwalony przed radę gminy
Sporządzana przez wójta, burmistrza lub prezydenta

Może obejmować terytorium całej gminy, jej część
lub konkretną działkę

Dotyczy konkretnej nieruchomości

Musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego

Nie jest powiązana z zapisami studium

Określa przeznaczenie dla różnych
funkcjonalnie terenów

Dotyczy kształtowania zabudowy na podstawie wniosku
Nie wygasa, ale może zostać zmieniony

Wygasa z chwilą uzyskania pozwolenia na budowę
lub uchwalenia planu

Konieczne przeznaczenie: usługowe,
mieszkaniowe lub rekreacyjne

Wydawana w celu postawienia budynku