Aby nieruchomość można było zabudować, musi być spełniony jeden z warunków: nieruchomość musi być przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub musi być wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Na pytanie, kiedy działka jest budowlana, odpowiada osobny artykuł, w nim wszystko o możliwych scenariuszach i rozwiązaniach.
Dokumenty planistyczne należy dokładnie przeanalizować, aby ocenić, czy wybrana nieruchomość może zostać zagospodarowana w oczekiwany sposób. Plan oraz warunki zabudowy określają sposób zagospodarowania, intensywność zabudowy oraz parametry budynków. Należy sprawdzić, czy wybrany przez nas projekt jest zgodny z tymi zapisami. Istnieją również inne akty prawne wprowadzające dodatkowe ograniczenia. Dlatego wybrany projekt budowlany najlepiej zweryfikować z architektem. Jest to wskazane, zwłaszcza jeżeli powierzchnia działki jest niewielka i zastosowanie się do wszystkich wytycznych może być niemożliwe.
Aby dowiedzieć się, jakiego rodzaju budynek można postawić na wybranej działce, przeczytaj kolejny artykuł (kliknij, aby przejść dalej). O tym, czy konkretny projekt budynku może zostać zrealizowany na wybranej działce zgodnie z MPZP i przepisami odrębnymi, dowiesz się tutaj.
• Czy dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)? Poproś o zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości. W przypadku jego braku sprawdź, czy wydano decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Poproś o dokumenty i sprawdź ich aktualność.
• Czy dokumenty planistyczne dopuszczają planowaną inwestycję (rodzaj zabudowy)?
• Czy zgodnie z zapisami MPZP/WZ oraz przepisami odrębnymi możliwa jest realizacja planowanej inwestycji w zakresie umiejscowienia i parametrów budynków?
Nie tylko wymiary działki i jej kształt mogą wpływać na lokalizację budynku na działce. Szereg elementów może istotną część gruntu całkowicie wyłączać z zabudowy.
Urozmaicony, pofałdowany teren o dużych nachyleniach może znacząco podnosić estetykę otoczenia. Na etapie budowy może jednak powodować wiele dodatkowych trudności. Wiąże się to nie tylko z wydłużeniem prac, ale również z dodatkowymi kosztami.
Istotne jest także, aby ocenić przydatność podłoża do zabudowy. Budowa domu możliwa będzie tylko na tzw. glebach twardoplastycznych. Należy unikać takich gleb, jak: torfy, namuły, gytie oraz sprawdzić, czy nie występują lokalne podmokłości lub osuwiska. Budowa domu na gruntach podmokłych jest praktycznie niemożliwa. W przypadku terenu osuwiskowego musi być ona natomiast poprzedzona szeregiem zabiegów inżynierskich. Jeżeli mamy wątpliwości co do nośności gruntu, wykonajmy odwierty geologiczne, które pozwolą na ocenę przydatności terenu do zabudowy.
Więcej informacji na temat stanu fizycznego nieruchomości znajdziesz w kolejnym artykule. Dowiesz się z niego o zagrożeniach, jakie mogą się pojawić, i możliwych rozwiązaniach.
Podczas weryfikacji gruntu sprawdź:
• Czy działka znajduje się w odpowiedniej odległości od lasu?
• Czy działka objęta jest jedną z form ochrony przyrody?
• Czy działka znajduje się w strefie archeologicznej/konserwatorskiej?
• Czy działka znajduje się w strefie szczególnego zagrożenia powodzią?
• Czy przez działkę przebiega linia elektroenergetyczna, gazowa, wodociągowa? Czy wprowadzone są strefy ochronne?
• Czy występują inne dodatkowe strefy wskazane w MPZP/WZ?
Podczas badań geologicznych może okazać się, że na terenie pod zabudowę zakopany został staw. W konsekwencji prace budowlane mogą być zatrzymane przez nachodzącą wodę. Przed ich wznowieniem teren musiałby zostać osuszony.
Zadrzewienie działki bez wątpienia wpływa na jej atrakcyjność
w oczach wielu osób. Może jednak stanowić też dodatkowe utrudnienie w przypadku stawiania budynku lub budowy wjazdu. Jeżeli pojawi się potrzeba usunięcia części drzew na przykład na terenie pod planowanym budynkiem, należy wystąpić do urzędu gminy ze zgłoszeniem zamiaru ich usunięcia lub wnioskiem
o zezwolenie na ich wycinkę. W przypadku jednak, gdy teren stanowi dodatkowo grunt leśny w ewidencji gruntów i budynków, wycinka może być dużo bardziej kłopotliwa. Zakaz wycinania drzew może także wynikać z powodu objęcia danego terenu jedną z form ochrony przyrody.
Na gruncie zadrzewionym sprawdź:
• Czy istniejące drzewa kolidują z planowanym zagospodarowaniem nieruchomości?
• Czy wymagana jest zgoda na wycięcie drzew/zgłoszenie?
• Czy teren zadrzewiony stanowi las w ewidencji gruntów i budynków?
• Czy istniejące drzewa stanowią pomnik przyrody? Czy są objęte inną formą ochrony przyrody?
