Pytania i odpowiedzi

Lista pytań i odpowiedzi

Kto może kupić działkę?

Działkę budowlaną i rolną o powierzchni do 2999 m² może kupić każdy. Obecnie istnieją ograniczenia w zakupie działek rolnych o powierzchni powyżej 2999 m².

Takie działki może kupić tylko rolnik indywidualny.

Art. 7 pkt 4 Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585)

Istnieją również ograniczenia w zakupie działek przez cudzoziemców.

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Kto jest rolnikiem indywidualnym?

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Art. 7 pkt 9 Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585)

Czy działka ma księgę wieczystą (KW)?

Każda nieruchomość (działka) powinna mieć założoną KW.

Art. 24 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147)

Czym się różni nieruchomość od działki i co to oznacza w praktyce pod kątem zakładania nowej KW?

W praktyce oznacza to tyle, że cała nieruchomość składająca się z kilku działek ma wspólną KW i dopiero w momencie zbycia pojedynczej działki jest ona odłączana od dotychczasowej KW i zakłada się dla niej nową KW.

Czy zawsze zakłada się nową KW dla działki?

Nie zawsze jest taka konieczność. Jeżeli w danej KW zostanie już tylko sprzedawana(e) działka(ki), to wtedy w tej już istniejącej KW zmienia się tylko właściciela.

Kto i kiedy zakłada nową KW dla działki?

Najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży (akt notarialny) notariusz wprowadza tę informację w systemie teleinformatycznym do KW. W dziale I-O pojawia się wzmianka o tym fakcie i sąd z całej KW odłącza tę działkę i zakłada dla niej nową KW.

W jakim czasie to odłączenie następuje i jak się o tym dowiadujemy?

Taka procedura zazwyczaj trwa około miesiąca, jednak zależy to od sądu. Sąd wysyła do nowego właściciela list z zawiadomieniem na adres korespondencyjny wskazany w akcie notarialnym.

WAŻNE!

Dla osób mieszkających za granicą istotne jest, aby wskazać adres w Polsce, ponieważ sądy nie wysyłają korespondencji za granicę. Ponadto trzeba pamiętać, że w przypadku gdy nie będziemy mieli możliwości odebrania korespondencji osobiście, trzeba podpisać pocztowe pełnomocnictwo do odbioru korespondencji przez osobę trzecią. Koszt takiego pełnomocnictwa to 25 zł i należy je podpisać w urzędzie pocztowym właściwym dla miejsca wskazanego w adresie korespondencyjnym.

Kto płaci za założenie nowej KW i ile to kosztuje?

Zwyczajowo wszelkie koszty notarialne związane z zawarciem umowy sprzedaży pokrywa kupujący, w tym także opłaty sądowe.

Koszt założenia nowej KW:
– założenie 60 zł,
– wpis własności (nowego właściciela)
– 200 zł,
– wpis współwłasności – 100 zł.

Każdy może sprawdzić za pośrednictwem Internetu w systemie teleinformatycznym treść KW.

Wyszukiwanie księgi wieczystej

Jak możemy sprawdzić KW?

Co należy sprawdzić w KW?

Cała KW jest ważna, począwszy od działu I-O – oznaczenie nieruchomości, poprzez dział I-Sp – spis praw, jednak przede wszystkim dział II – własność, dział III – obciążenia, dział IV – hipoteka.

Czy każdy ma dostęp do tych danych?

Tak. Dane te są jawne i każdy ma do nich dostęp pod warunkiem, że znamy numer KW. Zazwyczaj ten numer sprzedający udostępnia kupującemu.

Art. 2 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147)

Jakich formalności trzeba dokonać po zakupie działki?

Jedynym obowiązkiem jest zgłoszenie tego faktu do gminy w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży w celu uaktualnienia danych, które z kolei będą potrzebne do naliczenia podatku (rolnego, leśnego, od nieruchomości).

Na jakiej działce można się budować?

Można się budować na działce budowlanej.

Co to jest działka budowlana?

Działka budowlana to taka działka, która została ujęta w uchwalonym, obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – akcie prawa miejscowego (MPZP) lub której dotyczy wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wuzetka), określająca parametry nowej zabudowy na takich działkach.

Art. 2 pkt 12 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)

Kiedy można się budować?

Można się budować po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę bądź też po zgłoszeniu inwestycji do starostwa i braku sprzeciwu w terminie miesiąca od zgłoszenia.

Art. 3 pkt 12 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414)

Kiedy potrzebujemy pozwolenia na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie?

Co do zasady potrzebujemy pozwolenia na budowę w celu realizacji zamierzenia budowlanego, jest jednak katalog zamknięty inwestycji, na które pozwolenie na budowę nie jest wymagane, a jedynie zgłoszenie.

Art. 28 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414)

Co można budować?

O tym właśnie mówi MPZP, który jest aktem prawa miejscowego, bądź też decyzja administracyjna o warunkach zabudowy – określone są w nich wszelkie parametry dotyczące tego, co można budować, takie jak np. przeznaczenie (budownictwo jednorodzinne, wielorodzinne itp.), powierzchnia zabudowy, wysokość budynków, powierzchnia biologicznie czynna, kąt nachylenia połaci dachowych itp. Określone są też wielkości działek, możliwości podziałów i ich parametry, np. szerokości frontów, odległość od dróg itp.

Art. 14 ust. 8 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)

Jak powstaje MPZP i jak długo trwa cała procedura?

MPZP może powstać z inicjatywy gminy lub też na wniosek właściciela. Decyzja o przystąpieniu do uchwalenia MPZP jest podejmowana na sesji Rady Gminy w formie uchwały. MPZP musi być zgodny z obowiązującym studium dotyczącym tego terenu. Procedura może trwać od roku do nawet kilku lat.

Art. 14 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)
Art. 9 ust. 4 i 5 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)

Co to jest studium i jak powstaje?

Studium nie jest aktem prawa miejscowego i określa kierunki zagospodarowania danej gminy, podobnie jak w przypadku MPZP w sprawie studium podejmowana jest uchwała rady gminy. Na podstawie studium z kolei uchwalany jest MPZP.

Jak można otrzymać decyzję o warunkach zabudowy (wuzetkę)?

Występuje się o nią z wnioskiem do gminy w przypadku, kiedy nie ma na przedmiotową działkę obowiązującego MPZP. Aby ją otrzymać, muszą być spełnione między innymi następujące warunki:

– co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana,
– przedmiotowa działka musi mieć dostęp do drogi publicznej (przez dostęp rozumie się także służebność drogową lub drogę wewnętrzną),
– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Decyzja taka dotycząca budynku mieszkalnego jest bezpłatna i czeka się na nią ok. 3 m-cy.

Art. 61 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)
Art. 2 pkt 14 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717)

Jakie są koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży?

Kupujący pokrywa koszty notariusza zgodnie z taksą notarialną, w tym także opłaty sądowe. W przypadku kiedy do ceny sprzedaży doliczany jest podatek VAT, wtedy kupujący zwolniony jest z PCC.

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

Od czego zależy, jaki płacimy podatek, posiadając działkę, oraz jakie to są stawki?

Tak długo jak w ewidencji gruntów będziemy mieli wpisane grunty orne (R), łąki trwałe (Ł), pastwiska trwałe (Ps), tereny zadrzewione i zakrzewione (Lz), to płacimy podatek rolny. Podatek od nieruchomości płacimy, kiedy w ewidencji grunt będzie oznaczony jako tereny zurbanizowane (Bp) oraz jako drogi (dr). Podatek leśny płacimy od lasów oznaczonych w ewidencji jako (Ls).

Podatek rolny zależy od cen skupu żyta i kształtuje się następująco (2016 r.):
średnia cena skupu żyta za okres 11 kwartałów (będąca podstawą do ustalenia podatku rolnego na rok podatkowy 2016) – 53,75 za 1 dt.
Dla gruntów gospodarstw rolnych za 1 ha (równoważnik 2,5 q żyta) – 134,38 zł.
Dla pozostałych gruntów za 1 ha (równoważnik 5 q żyta) – 268,75 zł.
Zwolnione z podatku rolnego są grunty klas V, VI i VIz.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych rada gminy określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć (2016 r.):

Od gruntów:

– związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków od 1 m2 powierzchni – 0,89 zł

– pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych od 1 ha powierzchni – 4,58 zł

– pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego od 1 m2 powierzchni – 0,47 zł

– niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz.U. poz. 1777), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego od 1 m2 powierzchni – 3 zł

Od budynków lub ich części:

– mieszkalnych od 1 m2 powierzchni użytkowej – 0,75 zł

– związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej od 1 m2 powierzchni użytkowej – 22,86 zł

– zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym od 1 m2 powierzchni użytkowej – 10,68 zł

– związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń od 1 m2 powierzchni użytkowej – 4,65 zł

– pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego od 1 m2 powierzchni użytkowej – 7,68 zł

Od budowli – 2% wartości

Podatek leśny zależy od średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały poprzedniego roku, w 2015 r. wyniosła 191,77 zł za 1 m3 i w 2016 r. wynosi:

podatek leśny od 1 ha (równoważnik 0,220 m3 drewna) – 42,19 zł.

Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym
Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 października 2015 r. w sprawie średniej ceny skupu żyta za okres 11 kwartałów będącej podstawą do ustalenia podatku rolnego na rok podatkowy 2016
Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
Obwieszczenie Ministra Finansów z dnia 5 sierpnia 2015 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w 2016 r.
Ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym

Na co jeszcze należy zwrócić uwagę, kupując działkę?

Czy teren nie jest podmokły?
Można samemu sprawdzić, np. wykopać otwór w gruncie na głębokość szpadla i zobaczyć, czy nachodzi woda, lub też rozejrzeć się po okolicy i przekonać się, jaką mamy roślinność, lub można zlecić profesjonalnemu podmiotowi wykonanie odwiertów geologicznych – jednak ta metoda jest dość droga.

Warto też zwrócić uwagę na to, co się znajduje w okolicy, czy nie ma jakichś np. uciążliwych zakładów przemysłowych itp.

Można też sprawdzić, co jest planowane w okolicy (studium, MPZP, wuzetka).

Należy też zwrócić uwagę na dostępność mediów.

W celu podłączenia do sieci elektroenergetycznej należy zwrócić się z wnioskiem o wydanie warunków technicznych do zakładu energetycznego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Później postępować zgodnie ze wskazówkami, które otrzymujemy w korespondencji prowadzonej z zakładem energetycznym.

Jeżeli chodzi o podłączenie do sieci gazowej, to należy najpierw zwrócić się z zapytaniem do odpowiedniej spółki gazowej, czy jest możliwość podłączenia do takiej sieci. Bardzo często nie ma takiej możliwości i wtedy stosowane są indywidualne rozwiązania, które zresztą są już przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Podłączenie do sieci wodociągowej.
Podobnie jak w przypadku poprzednich spółek należy się zwrócić do zakładu wodociągowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości z prośbą o wydanie opinii dotyczącej możliwości podłączenia do sieci, bardzo często te same jednostki odpowiadają też za podłączenie do sieci kanalizacyjnej.

W przypadku kiedy nie będzie takiej możliwości, możemy do czasu wybudowania tych sieci alternatywnie korzystać z indywidualnych rozwiązań, tzn. studni, a w przypadku kanalizacji – szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Powyższą kwestię rozstrzygnął Wojewódzki Sąd Administracyjny, wskazując, że nawet jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest obowiązek podłączenia się do sieci gminnych, a tym samym brak możliwości skorzystania z rozwiązań indywidualnych, to nakazy takie są niezgodne z prawem. Zazwyczaj jednak kwestie te są już uregulowane w sposób jednoznaczny w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy – wskazuje się w nich na możliwości korzystania z indywidualnych rozwiązań.

Przydatne informacje na temat studni.
Roboty budowlane polegające na wykonywaniu obudowy ujęć wód podziemnych nie wymagają pozwolenia na budowę. Obowiązek zgłoszenia powyższego zamierzenia budowlanego został także pominięty.

Kwestie sporne rozstrzygnął również Naczelny Sąd Administracyjny, wskazując, że nie należy literalnie traktować zapisów z ustawy Prawo budowlane dotyczących „obudowy ujęć wód podziemnych", jak to niejednokrotnie czyniły organy administracyjne, nakazując np. rozbiórkę studni, argumentując to tym, że na obudowę nie potrzeba pozwolenia, ale już na samo ujęcie tak.

Za powyższym przemawiają też przepisy Prawa wodnego, które wyjaśniają, co to jest „zwykłe korzystanie" z ujęć wód podziemnych, a mianowicie nie wymaga ani pozwolenia wodnoprawnego, ani też zgłoszenia korzystanie z ujęć wód podziemnych o głębokości do 30 m oraz nieprzekraczające pobór w ilości 5 m3 na dobę. Powyższe parametry są jak najbardziej do spełnienia w przypadku domu jednorodzinnego i kilkuosobowej rodziny.

Trzeba też pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości przy projektowaniu studni na swojej działce.

Przydatne informacje na temat przydomowej oczyszczalni ścieków.
W myśl obowiązujących przepisów dotyczących przydomowych oczyszczalni ścieków i zbiorników bezodpływowych o odpowiednich parametrach nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na ich budowę, a jedynie dokonać zgłoszenia. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę oraz zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3.

Trzeba też pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości przy projektowaniu szamba na swojej działce.

Sygn. II SA/WR 564/14 z dnia 16.12.2014
Art. 29 ust. 2 pkt 10 Ustawy Prawo budowlane
Art. 30 ust. 1 pkt 2 Ustawy Prawo budowlane
Sygn. II OSK 2713/12 Wyrok NSA z 10 kwietnia 2014 r.
Art. 124 pkt 5 i 8 Ustawy Prawo wodne
Dział II rozdział 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Art. 29 ust. 1 pkt 3 i 3a oraz art. 30 ust. 1 pkt 1 Ustawy Prawo budowlane
Dział II rozdział 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

Czy tę działkę można podzielić?

Podziału można dokonać zgodnie z MPZP lub wuzetką, w razie ich braku grunt można podzielić na działki min. 3000 m2.

Art. 93 ust. 2a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741)