Streszczenie
W raporcie analizujemy wpływ pracy zdalnej na rynek działek budowlanych i pokazujemy, że najszybciej rozwijają się gminy oddalone o 30–50 km od miast. Wzrost popytu, spadające znaczenie odległości oraz Plany Ogólne 2026 ograniczające podaż powodują, że ceny działek w tzw. drugim pierścieniu będą rosły najszybciej w nadchodzącej dekadzie.
Wprowadzenie
Największe polskie aglomeracje przechodzą właśnie transformację, która będzie kształtować rynek nieruchomości przez kolejne dekady. Praca zdalna, zmiany społeczne i różnice cen gruntów sprawiają, że nowe centra rozwoju mieszkaniowego przesuwają się z przedmieść do gmin oddalonych o 30–50 km od miast.
Zjawisko to — określane przez geografów jako odwrócona suburbanizacja — jest jednym z najmocniejszych trendów przestrzennych ostatnich lat. I co ważne dla inwestorów: nie jest to trend chwilowy, lecz strukturalna zmiana, wzmocniona dodatkowo przez reformy planistyczne, które ograniczą podaż nowych gruntów budowlanych w całej Polsce po 2026 r.
Czym jest odwrócona suburbanizacja?
Odwrócona suburbanizacja (ang. reverse suburbanization) to drugi etap rozwoju przestrzennego metropolii. W pierwszej fazie ludzie migrują z centrum miast na przedmieścia – do gmin bezpośrednio sąsiadujących z miastem. W drugiej — coraz dalej, do gmin oddalonych o 30–50 km od miasta, gdzie znajdują więcej przestrzeni, niższe ceny działek i wyższą jakość życia.
To właśnie ta druga fala jest dziś w Polsce dominująca – a praca zdalna tylko ją przyspiesza.
Dlaczego ludzie kupują działki dalej od miast?
Praca zdalna i hybrydowa sprawiły, że codzienne dojazdy przestały być konieczne. A skoro nie trzeba być w mieście każdego dnia — można mieszkać piękniej, taniej i bardziej komfortowo.
Badanie „Moving to the suburbs? Exploring the potential impact of work-from-home on suburbanization in Poland” (Woźniak-Jęchorek, Kuźmar, Bole, 2024) pokazuje, że 50,4% Polaków pracujących zdalnie rozważa przeprowadzkę poza miasto.
To duża zmiana społeczna, która odciska swój ślad na rynku gruntów.
Gdzie najszybciej przybywa nowych domów?
W analizie rynku podzieliliśmy gminy wokół każdej z 4 największych polskich aglomeracji na dwa obszary:
- Pierwszy pierścień – gminy bezpośrednio graniczące z miastem, czyli klasyczny „obwarzanek” metropolii. To tam przez ostatnie 20 lat koncentrowała się suburbanizacja.
- Drugi pierścień – gminy, które graniczą z pierwszym pierścieniem, ale nie stykają się już bezpośrednio z miastem. To „dalsze gminy”, często położone 30–50 km od centrum.
Właśnie ten drugi obszar – dotychczas uważany za zbyt odległy – dziś rozwija się najszybciej.
Na załącoznych mapach zaznaczyliśmy pierwszy i drugi pierścień na przykładzie aglomeracji Warszawy oraz Wrocławia
Analiza Inwestycji z Widokiem na podstawie danych GUS z lat 2018–2024 pokazuje, że we wszystkich czterech badanych aglomeracjach liczba nowych domów rośnie szybciej w drugim pierścieniu gmin niż w pierwszym, a w niektórych przypadkach — w pobliżu miast — wręcz spada.
W okolicach Poznania spadek liczby nowych domów zanotowano w 9 z 10 gmin bezpośrednio sąsiadujących z miastem. Tymczasem w gminach drugiego pierścienia wzrost wystąpił w 10 z 16 gmin.
To bardzo silny sygnał rynkowy: kierunek rozwoju budownictwa mieszkaniowego przesuwa się coraz dalej od metropolii.
Co decyduje w największym stopniu o migracji?
Ceny gruntów są głównym czynnikiem, który tłumaczy przesunięcie popytu w kierunku drugiego pierścienia.
Działki w gminach sąsiadujących z dużymi miastami są średnio o 70% droższe niż działki 30–50 km dalej
Działa tu prosta zasada: im niższa cena działki, tym szybszy wzrost liczby nowych domów.
Ta zasada działa również jak przyjrzymy się tylko gminom z 2 pierścienia. W tych gminach z 2 pierścienia wokół Poznania gdzie liczba nowych domów rosła były niższe ceny działek (186 tys. zł) niż w tych gminach gdzie nastąpił spadek liczby nowych domów (299 tys. zł.). Podobnie było w przypadku Wrocławia ( 178 tys zł vs 255 tys zł.) i Warszawy (304 tys. zł vs 770 tys. zł.)
Dlaczego odległość od miasta ma mniejsze znaczenie niż kiedyś?
Jeszcze dekadę temu różnica cen między działką 10 km a 40 km od miasta miała pełne uzasadnienie:
- codzienne dojazdy do pracy,
- brak infrastruktury cyfrowej,
- mała dostępność usług.
Dziś te argumenty słabną ponieważ praca zdalna eliminuje konieczność codziennych dojazdów a styl życia staje się ważniejszy niż bliskość miasta
Działki nad jeziorem czy przy lesie 30–50 km od miasta stają się bardziej atrakcyjne niż mniejsze i droższe w obwarzanku.
W efekcie zdaniem ekspertów z Inwestycje z Widokiem różnica w cenach działek między pierwszym a drugim pierścieniem będzie się stopniowo zmniejszać.
Jaki wpływ wprowadzenie Planów Ogólnych będzie miało na ceny działek?
Od 2026 roku wszystkie gminy w Polsce będą musiały funkcjonować w nowym systemie planowania przestrzennego.
Plany Ogólne – których uchwalenie jest obowiązkowe do czerwca 2026 – w praktyce:
- zablokują możliwość wydawania WZ na terenach bez przeznaczenia,
- ograniczą podaż nowych działek budowlanych,
- uporządkują chaos przestrzenny, ale jednocześnie zmniejszą liczbę nowych terenów pod zabudowę.
To będzie dodatkowy czynnik cenotwórczy na rynku ziemi w ciągu tej dekady.
- malejąca podaż i rosnący popyt to przepis na wzrost cen,
- najbardziej skorzystają na tym lokalizacje dziś niedoszacowane – czyli gminy oddalone o 30–50 km od miast
Wnioski dla inwestorów — gdzie będą największe wzrosty cen działek?
Dane i trendy prowadzą do nastepujących wniosków:
1. Najszybciej będą rosły ceny działek dalej od miast.
Zmiany społeczne (praca zdalna, styl życia) i ekonomiczne (różnice cen) powodują, że popyt przesuwa się w stronę gmin drugiego pierścienia.
W wielu miejscach ten trend już jest widoczny – a biorąc pod uwagę dane, zdaniem ekspertów Inwestycje z widokiem to dopiero początek.
2. Różnice cen między gminami bliskimi i dalszymi będą się zmniejszać
Mechanizm jest następujący:
- ludzie „wypychani” wysokimi cenami z obwarzanka szukają dalej,
- coraz więcej osób może pracować zdalnie,
- naturalna migracja prowadzi do wyrównywania cen.
W efekcie: działki oddalone o 30–50 km będą w kolejnych latach nadrabiać wartość.
3. Największy potencjał mają działki w pięknych lokalizacjach
W momencie kiedy ludzie spędzają coraz więcej czasu w domu, bezpośrednie otoczenie zaczyna odgrywać znacznie większa rolę niż dotychczas.
Najbardziej cenione są działki:
- blisko jezior
- przy lesie,
- z ładnym widokiem,
- z dala od hałasu.
Działki w takich miejscach są często o połowę tańsze niż te w obwarzanku, a ich potencjał wzrostu w perspektywie 5–10 lat jest znacznie większy.
4. Plany Ogólne dodatkowo podbiją ceny — ograniczenie podaży zadziała jak katalizator
Dziś wiele inwestycji powstaje w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy.
Po 2026 r. będzie to możliwe tylko na terenach wyznaczonych w Planach Ogólnych, co:
- ograniczy napływ nowych działek na rynek,
- podniesie wartość działek już dostępnych,
- sprawi, że ziemia stanie się aktywem jeszcze bardziej deficytowym.
To będzie silny impuls wzrostowy dla cen — szczególnie w gminach drugiego pierścienia, które dziś są wyraźnie niedoszacowane.
5. Najlepsze inwestycje będą tam, gdzie dopiero zaczynają powstawać osiedla
Analizy zmian cen działek na przestrzeni kilkunastu lat w kilkudziesięciu kompleksach sprzedawanych przez Inwestycje z Widokiem pokazują, że gdy na osiedlu pojawia się kilka pierwszych domów, ceny działek potrafią wzrosnąć 2–3-krotnie w ciągu kilku lat.
To klasyczny mechanizm „rozwoju przez sąsiedztwo”, który w połączeniu z ograniczoną podażą i nowymi preferencjami społecznymi tworzy idealny scenariusz inwestycyjny.
Zobacz naszą podstronę "dotychczasowe inwestycje" i sprawdź jak zmieniały się ceny działek wraz z pojawieniem się nowych domów.
Podsumowanie
Zjawisko odwróconej suburbanizacji – wzmocnione pracą zdalną i reformą planistyczną – będzie jednym z najsilniejszych motorów wzrostu cen działek w Polsce przez najbliższą dekadę.
Kluczowe wnioski:
- popyt przesuwa się do gmin 30–50 km od miast,
- różnice cen między gminami bliższymi i dalszymi będą zanikać,
- największy potencjał mają działki w pięknych lokalizacjach,
- Plany Ogólne ograniczą podaż nowych działek po 2026 r.,
- inwestorzy, którzy kupią ziemię wcześniej, skorzystają najbardziej.
To moment, w którym inwestorzy patrzący w przód mogą przewidzieć, gdzie będzie kapitał — zanim większość rynku to zobaczy.
Interesują Cie inwestycje w grunty sprawdź artykuł "Jak skutecznie inwestowac w grunty" lub odwiedż nasza stronę, gdzie opowiadamy o naszym modelu inwestowania.
Autorzy opracowania:
Zespół analityczny Inwestycje z Widokiem
Na podstawie danych GUS, badania „Moving to the suburbs?” (Woźniak-Jęchorek, Kuźmar, Bole, 2024) oraz własnych analiz dla aglomeracji: Warszawa, Poznań, Wrocław, Łódź.
